1978 - 2023: Erschwinglichkeit eines Hauses nach dem Baupreisindex (Boomer hatten es auch schwer!)
1978 - 2023: Erschwinglichkeit eines Hauses nach dem Baupreisindex (Boomer hatten es auch schwer!)
Gezeigt ist die Erschwinglichkeit, also Verhältnis aus Baupreisindex zu Medianeinkommen (blau) in (vor 1989 West-) Deuschland. Zudem habe ich die Erschwinglichkeit mit dem jeweiligen Bauzins gewichtet (orange). Ich bin kein Wirtschaftswissenschaftler, also kann sein dass man das alles anders nennt, sorry dafür. 😅
Aber hier ist ein hoher Erschwinglichkeitswert schlecht, man braucht mehr Einkommen pro Immobilie und ein niedriger entsprechend weniger Einkommen. Man sieht dass es historisch zwei Zeiträume gab die mit den 2020ern vergleichbar sind. Damals musste man ähnlich viel Einkommen für ein Haus hinlegen. Die Jahre 2000-2015 waren dagegen etwas einfacher, vorallem 2001-2004 waren goldene Zeiten für Häuslebauer. 👍
Gewichtet man das ganze mit dem jeweiligen Bauzins, also relevant für Leute die ein Kredit brauchen, dann sieht Sache etwas ungünstiger für vorallem die 80er aus. 1981 war es demnach noch schwieriger ein Haus zu finanzieren als heute 2023 (Prognose mittels Vierteljahrwerten). Die orangene Line impliziert auch, dass es heute genauso schwer ist eine Immobilie zu finanzieren als 1994, während die blaue, also ohne Zins, eher mit den 80ern zu vergleichen ist. 🤓
Völlig klar ist dass 2022 der absolute worst case seit 50 Jahren war. Nun fallen jedoch die Immopreise schneller als der Zins ansteigt, sodass wir zwar in schwierigen Zeiten leben aber nicht mehr so absurd wie die letzten 2 Jahre. 🥲
Hier noch die zugrundeliegenden normierten (1 @ 1978) nominalen Medianeinkommen, Häuserpreisindices und Bauzinsen:
Quellen sind eine Kombination aus:
Kritik gerne und/oder Verbesserungsvorschläge, aber bedenkt ich bin kein Profi. Trotzdem versuche ich in der extrem überhitzten Medienlandschaft einen kühlen Kopf mittels eigener Überlegungen zu bewahren. #ImmanuelKant
Tl;dr: Boomer hatten es auch sehr schwer in den 80ern! Bessere Zeiten kommen! 🤩
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Um eine Aussage zu treffen bräuchtest du aber Medianeinkommen der 30 jährigen. Aktuell müssten boomer die alle gerade am Ende ihrer Karriere sind und ein Haufen Geld verdienen den Median ganz schön nach oben ziehen. Aber ja grundsätzlich bin ich auch der Meinung dass es immer schon unmöglich war ohne Geld der Eltern ein Haus zu kaufen
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Es wäre wohl fairer heute 35-Jährige mit damals 30-Jährigen zu vergleichen (oder so). Wir werden ziemlich sicher länger arbeiten aber auch länger leben.
Und wenn ich mir ältere Filme ansehe: Wir sehen auch jünger aus.
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Jo stimmt auch. ICh schätze unterm Strich sollten wir eher die Frage stellen, wie wir es schaffen dass es endlich möglich ist und nicht ob es früher auch ging oder nicht
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Aktuell müssten boomer die alle gerade am Ende ihrer Karriere sind und ein Haufen Geld verdienen den Median ganz schön nach oben ziehen.
Diese Gruppe älterer Arbeitnehmer am Ende ihres Erwerbslebens mit einem vergleichsweise hohem Einkommen ist jetzt keine Erfindung von 2023, die gab es schon immer. Einzig ihr Prozentsatz ist aufgrund der Bevölkerungsentwicklung jetzt höher als zB. 1970.
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Aber wäre das mit den Boomern von vor 30 Jahren dann nicht auch der Fall? Dass die, die damals am Ende ihrer Kariere standen, den Median nach oben korrigierten?
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Der Anteil der 60+ Jährigen war 1980 aber 19% und heute sind es 30%. https://service.destatis.de/bevoelkerungspyramide/index.html#!a=20,60&g
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Was ist das eigentlich für ein Hype neuerdings damit, dass die Hauspreise gar nicht so schlimm wären? Hab jetzt unabhängig(?) voneinander mindestens 5-6 Artikel in diese Richtung gesehen.
Wenn das wirklich so wäre, hätten viel mehr Leute ein Haus die gerne eines haben wollen.
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Das ist mir auch aufgefallen, aber gut die Medien kopieren viel voneinander... Aber gerade deswegen hat mich das interessiert.
Ich wollte das mal nachrechnen, weil ich das eben nicht ganz geglaubt habe. Weil mit nem 3fachen Zins wird es dementsprechend schwieriger die gleiche Immobilie zu kaufen wenn der Preis sich nicht gedrittelt hat. So meine Intuition.
Mit der Erschwinglichkeit selber stimmt was nicht; man muss den Bauzins irgendwie hineinrechnen um eben die echte Belastung auf ein Haushalt zu ermitteln. Ich glaube das meine Methode das nur einfach zu multiplizieren nicht genug ist. Deswegen wollte ich die Disskussion hier mal anstoßen.
Wie gesagt bin kein WiWi/VWler deswegen erhoffe ich mir hier Klärung von Profis.
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Wir reden hier vom Komparativ, nicht vom Positiv. Dass es "nicht schlimmer" ist, sagt nichts darüber aus, ob es derzeit schlimm ist oder nicht.
Sich ein Haus leisten zu können war halt niemals in der Geschichte der Menschheit einfach.
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Was ist das eigentlich für ein Hype neuerdings damit, dass die Hauspreise gar nicht so schlimm wären? Hab jetzt unabhängig(?) voneinander mindestens 5-6 Artikel in diese Richtung gesehen.
Weil in letzter Zeit auch überall die Behauptung rumgeboten wurde, dass Wohneigentum unbezahlbar geworden sei. Nö, ist es nicht. Es war offenbar für die meisten Menschen schon immer so unbezahlbar wie heute.
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Wenn das wirklich so wäre, hätten viel mehr Leute ein Haus die gerne eines haben wollen.
Eine (nicht fachliche) these von mir zum Thema "die leute jammern sie hätten kein Geld mehr" ist, dass heute es bei den meisten einen haufen laufender Kosten und teuerer Anschaffungen gibt die als "Selbstverständlich" und/oder "notwendig" wahrgenommen werden. Wenn man mal zusammenrechnet was die ganze Unterhaltungselektronik wie Smartphones oder diverse 4k Fernseher zur Fußball-WM kosten, dann teure Urlaube und der Pool im Garten der ja "nur" 300€ gekostet hat. Von den ganzen Abomodellen, von denen man die hälfte schon wieder vergessen hat und die man trotzdem bezahlt, ganz zu schweigen.
Das sind alles dinge die es in der Generation meiner Eltern nicht gab und teilweise bis heute nicht gibt. Das Geld wurde eben anders genutzt, besser zusammengehalten und gespart.
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Tja und das ist halt bullshit.
Abos kosten wenn's hochkommt 50€ pro Haushalt, dafür fallen aber auch keine Kosten für VHS, Zeitung, etc. an.
Unterhaltungselektronik ist ebenfalls kein besonders großer Posten, wenn man es denn mal mit den Ausgaben für Fernseher und Musikanlagen der 80er vergleicht.
Pool im Garten? In welchem Garten denn? Die meisten können sich nicht mal ihre Wohnung leisten.
Deine Argumentation ist genau der "hurr durr Jugend von heute" Müll, der hier gerade kritisiert wird.
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Was ich viel bedenklicher finde: Es geht um Haushaltseinkommen Durchschnittsentgelt. Heute arbeiten so ziemlich 2 Personen pro Haushalt, damals eher Richtung 1.3... Das heißt pro Person schaut das nochmal anders aus.Wenn es echt um Durchschnittsentgelt geht sollte ja heute sogar mehr pro Haushalt zur Verfügung stehen... 🤔
Edit: geht um Durchschnittsentgelt
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Dem steht halt die fachliche These gegenüber, das es auch an den Einkommen liegen könnte, die inflationsbereinigt eher gesunken als gestiegen sind.
Und im Ernst. In der Generation deiner Eltern war es dann eben ein neuer Röhrenfernseher, Urlaube, die vielleicht nicht so exotisch waren, aber genauso viel gekostet haben wie heute, ect.. Es gibt auch heute Menschen die ihr Geld gut zusammenhalten können und sparen. Das reicht halt nicht, um ein Haus zu kaufen.
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Um die Boomer zu betrachten, müsste die Grafik 1960 anfangen. Und der ideale Wert wäre so was wie "wie viele Jahrelöhne des Median-Einkommen kostet ein Haus mit einem Median-Preis".
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Die Datenlage ist ohnehin schon erstaunlich dünn... Momentan wird tatsächlich Durchschnittspreis durch Mediangehalt genommen was das ganze verzerrt. Wenn mir jemand einen Medianbaupreisindex geben würde gerne. Ich habe das ganze normieren müssen, da mir der Durchschnittshauspreis nicht bekannt ist. Außerdem hätte ich auch lieber den qm-Preis genommen. Ich habe leider all diese Daten nicht.
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Mit dem QM-Preis kommt ne neue Variable dazu: Der gestiegene QM-Wert pro Person. Wobei hier eine Tendenz zu mehr QM bei höherem Alter ist.
Trotz aller Unzulänglichkeiten eine tolle Rechnerei. Thx
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Baby-Boomer fangen in Deutschland mitte der 1950er an, mit fünf konnten die sich sicherlich noch kein Haus leisten.
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Dumme Frage aber ist da der Grundstückspreis mit drin?
Weil das reine Haus bauen find ich auch nicht so relativ teuer mit meinem Stadt Einkommen.
Das Problem sind ja sogut wie immer die Grundstücke da seit Jahrzehnten mit denen spekuliert werden. Und am Arsch der Heide, wo das Grundstück billig ist, kann ich dir ne eidesstattliche Versicherung geben, dass das Medianeinkommen niedriger ist.
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Es geht hier um den Neubauwert, also ja, denn das gibt es nicht ohne Grundstück. Die Urbanisierung ist ja nichts neues die Preise steigen seit der Industrialisierung bereits. Hier noch ne Quelle dazu: https://www.heid-immobilienbewertung.de/magazin/baupreisindex/
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Ich glaube das ist nicht ganz richtig: Der Baupreisindex basiert nach BewG § 259 (PDF) auf den Herstellungskosten des Gebäudes. Der Erwerb des Grundstücks dürfe allerdings zu den Anschaffungskosten gehören.
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Du könntest damit richtig liegen. Gemäß Statistischem Bundesamt (Link) zu Hauspreis- und Baulandpreisindex hat sich letzterer seit 2000 ver-2,7-facht, während ersterer sich "nur" verdoppelt hat...
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Ich sehe eine Grafik, aber ich habe kein Gefühl für die Skalenverhältnisse. Was bedeutet ein Unterschied zwischen 0.9 und 1.3. Auf einer Skala von 0-2 sieht es wieder anders aus.
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Danke, cool, Wie berechnest du die Erschwinglichkeit?
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Hauspreis/Jahreseinkommen. Da hier alles auf 1 normiert ist, sind die Absolutwerte anders als in den Medien, aber es geht ja nur um den Verlauf.
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Hier der python code und die csv files: https://file.io/TH5LvILzZAnO. Nicht schön aber zweckmäßig...
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Aaalso ich hab da Fragen: Wenn es um "Erschwinglichkeit" geht, dann bedeutet das ja "Kann man sich leisten", richtig?
Dem Graphen nach zu urteilen würde das bedeuten, dass es in den letzten beiden Jahren leichter war, sich ein Haus zu leisten (hohe Erschwinglichkeit) als Beispielsweise noch um 2000 herum.
Ich glaube aber die Daten wollen das Gegenteil aussagen, also wäre eine andere Bezeichnung für die Datenlinie angebracht, oder?
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Wie gesagt, niedrige Werte sind gut, Hohe schlecht. Man kann auch einfach den reziproken Wert nehmen, bin da kein Experte.
--> siehe mein anderer Kommentar
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Es wäre noch spannend zu sehen wie einfach es ist Geld zu sparen. Also wie viel von dem Medianeinkommen augegeben werden muss, um das Leben vor dem Hausbau/-kauf zu finanzieren. Wenn die Teuerung stärker als der Lohn wächst, müsste das ja schwieriger werden.
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Auch, wie einfach es ist, einen Kredit zu bekommen und wie viel Eigenkapital verlangt wird. Wenn man eh erst mit 40 Jahren genug angespart hat, um den Hauskredit zu bekommen, ist das für Familien einfach zu spät (zumal die Leute ja heutzutage auch deutlich später anfangen zu arbeiten).
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Ja, dieses pauschale "die Boomer hatten es besser"-Gejammer auf Reddit (vor allem im englischsprachigen Teil) hat wirklich wenig mit der Realität zu tun. Wir wissen natürlich nicht, wie schlimm es mit Klimawandel etc wird, aber Stand heute sind Millenials und Gen-Z auch ziemlich glückliche Generationen. Kein Krieg, Pandemien, die (fast) nur alte Leute umbringen... Im Vergleich zu jedem, der vor 1950 gelebt hat, sind wir Jammerlappen.
Ich verlinke da immer auf die Reallöhne. Die sind - je nachdem, wen man fragt - entweder seit etwa 40 Jahre gleich geblieben oder sogar deutlich gestiegen. Wenn eine durchschnittliche Famlie heute also zwei Einkommen "braucht", dann liegt das an gestiegenen Ansprüchen, nicht gesunkenem Einkommen. Die Mittelschicht steht mindestens so gut da wie vor 40 Jahren.
Was relevant ist, sind die sich vergrößernde Ungleichheit und die Lohn-Produktivität-Schere. Da gibt es viel zu kritiseren, aber dabei geht es um eine ungerechte Verteilung der zusätzlichen Wohlstandsgewinne. Die sind großteils an die oberen Prozente gegangen. Nur sollte man in dem Kontext eben nicht von Verlusten reden. Die gab es für die Mittelschicht eben einfach nicht.
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Und in ein paar Jahren heißt es dann "In der Nachkriegszeit ging es den Leuten schlechter als heute, also jammert nicht." Ich bin halt keine 40 und die Reallöhne sind in meinem Leben einfach gesunken. Das kann man auch nicht schön reden, indem man sagt, die Dinos hätten es schlechter gehabt. Es erklärt einfach nicht, warum es Zeit meines Lebens bisher schlechter wurde. Die zunehmende Ungleichheit kaschiert auch noch wie schlecht es den unteren 50% tatsächlich geht, denn deren Reallöhne sind seit langer Zeit im Tiefflug und werden vom obersten 10% in der Statistik fast wieder aufgefangen. Also ja, sinkende Löhne sind absolut ein Problem der Massen und nicht nur gejammer.
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Ich bin halt keine 40 und die Reallöhne sind in meinem Leben einfach gesunken.
Sie sind im letzten Jahr gesunken. Aber ich denke mal, du wurdest vor 2021 geboren, also wird das für dein Leben nicht stimmen. Zunächst einmal: So heftig ist der Ungleichheitseffekt bei Arbeit gar nicht. Die zunehmende Ungleichheit begründet sich eher aus Kapitaleinkünften, aber die sind gar nicht in der Statistik. Außerdem gibt es auch Gründe zu behaupten, die Reallohnstatistik wäre zu pessimistisch. Sie berücksichtigt z.B. auch Teilzeitbschäftigte. Für Menschen in Vollzeit (also das traditionelle Alleinverdienermodell) sieht sie positiver aus. Die Haushaltseinkommen sind jedenfalls auch für den Median gestiegen (und die Haushaltsgröße ist gesunken, das ist also wirklich ein positives Zeichen).
Das was ich "Gejammer" nenne, hat sogar einen Namen: Rosy Retrospection. Menschen überschätzen tendenziell wie schön es früher war.
Bitte verstehe mich nicht falsch: Wir haben hier Probleme. Ungleichheit ist auch ein Problem, wenn sie sich auf ungerechter Verteilung der Gewinne und nicht der Verluste bezieht und da habe ich noch gar nicht mit dem ökologischen Rattenschwanz angefangen. Nur bringt es halt nichts, sich da noch zusätzliche Probleme auszudenken.
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Eine großer Teil der Gen-Z hat noch nicht die vielen Reallohnerhöhungen in ihrem Arbeitsleben gesehen, aber gerade einen der größten Reallohnverluste der Nachkriegszeit mitbekommen.
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Die Reallohnsteigerungen der Vergangenheit haben aber auch einen Effekt auf Einstiegsgehälter.
Wie gesagt, ich behaupte nicht, hier wäre alles in Ordnung. Es gibt unzählige Gründe für Reformen an unserem Wirtschaftssystem. Nur möchte ich halt, dass wir dabei bei den Fakten bleiben.
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dann liegt das an gestiegenen Ansprüchen
So einfach ist das nicht: Heute braucht man ganz einfach Dinge, die man früher nicht brauchte. Man kann schon sagen, man spart sich PC, Internet, Smartphone ein, aber viel Spass dann bei der Jobsuche wo du ein Medianeinkommen erzielen möchtest. Zudem vergisst man oft, dass diese Dinge, aber auch Geräte, Möbel etc. heute nicht mehr repariert werden, was bedeutet, dass man sie regelmässig neu anschaffen muss. Unter dem Strich bleibt halt einfach weniger Geld um auf die Seite zu legen. Das ist insbesondere dann relevant, wenn es um einen Hauskauf geht.
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Naja, bei Möbeln hindert einen niemand daran in den Baumarkt zu gehen und ein wenig Leim zu kaufen. Das ist eben einer der Wege, mit denen Menschen früher mit weniger Geld klargekommen sind. Die Kosten für Elektronik kann man ebenfalls extrem drücken. Jobsuche funktioniert auch auf einem gebrauchten100 Euro Notebook. Alles in allem muss man schon davon ausgehen, dass die Inflationsberechnung stimmt. Ich könnte genaus gut argumentieren, dass die den wahren Fortschritt unterschätzt. Z.B. ist die Elektronik, die Autos schwerer zu reparieren macht, einer der Gründe, dass die Zahl der Verkehrstoten von 21000 im Jahr auf 3000 gesunken ist.
Ich gebe allerdings zu, dass es wirklich schwerer geworden ist, von einem Gehalt zu leben. Aber da geht es nicht um ökonomische, sondern um psychologische bzw. soziologische Ursachen. Menschen fühlen sich nun einmal gezwungen sich ihrer Umgebung anzupassen. Das heitß wir haben hier auch die Option an unserer Konsumkultur zu arbeiten. Wäre in Bezug auf Klimawandel etc ja nicht schlecht.
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Sind es pro Kopf Einkommen oder Haushaltseinkommen?
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Sind es pro Kopf Einkommen oder Haushaltseinkommen?
Pro Kopf.
Das Durchschnittsentgelt ist eine Rechengröße der Sozialversicherung. Es bezeichnet das Durchschnittseinkommen aller Versicherten im Sinne der deutschen Sozialversicherung.
https://de.wikipedia.org/wiki/Durchschnittsentgelt
Ist allerdings nur der Lohn von sozialversicherungspflichtig Beschäftigten und ziemlich sicher - da hat OP sich wohl geirrt - das arithmetische Mittel und nicht der Median. Aber das sollte hier kaum einen Unterschied machen.
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Müsste man nicht auch das Vermögen betrachten? Und wie siehts mit den "oberen 1%" aus, verzerren die das Bild nicht u.U.?
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Ich glaube die Verzerrung der oberen 1% hält sich relativ in Grenzen, da die tendenziell nicht proportional Geld für einzelne Immobilien ausgeben.
Das soll heißen: Milliardäre kaufen sich keine Milliarden teuren Häuser die kosten nur zweistellige Millionen. Während sich Millionäre (oder Münchner) Millionen teure Häuser kaufen.
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Das macht es fast noch schlimmer, denn ich wollte eher darauf hinaus, dass die vor allem das durchschnittliche Einkommen nach oben verzerren. Hab natürlich keine Daten, könnte mir aber vorstellen, dass die "Manager Gehälter" im Vergleich zu den 80ern in weitaus höheren Faktoren über dem Durchschnitt liegen.
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